Blok na Łychowie?

Łychów, cicha okolica z dala od gwaru i ruchu, który panuje w centrum. Spokojne uliczki, lasek łychowski, śpiewają ptaki, sarny podchodzą pod domy, a wielu mieszkańców miasta przychodzi tu na spacery. W tym przytulnym i spokojnym miejscy, gdzie wszyscy się znają i mieszkają w swoich małych światach, powstanie piękny blok o długości ponad 50 metrów i wysokości pięciu pięter…

Trudno powiedzieć, kiedy zaczyna się ta historia, ale i tak żeby ją opowiedzieć trzeba wiele słów. Jak wszyscy pamiętają plan zagospodarowania przestrzennego dla Uzborni i Łychowa został uchylony, kiedy okazało się, że tereny te są osuwiskowe. W związku z tym, że go nie ma, pozwolenie na budowę można uzyskać na podstawie Warunków Zabudowy w skrócie WZ. Później na tej podstawie, pozwolenie na budowę wydaje starosta. Ustawodawca daje krótką wykładnie tego, jakie parametry winny być wzięte pod uwagę przy wydawaniu WZ. Nie będziemy tutaj przytaczać rozporządzenia ( Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.), będziemy posiłkować się analizą dokonaną przez architekta, konstruktora i pracownika naukowego – specjalistę w dziedzinie wpływu deformacji podłoża na budynki. Analiza zawiera bardzo dokładny opis wszystkich nieprawidłowości.

Jak wspomnieliśmy we wstępie jesteśmy na Łychowie, dzielnicy domów jednorodzinnych. Pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić, aby wydać WZ, to ustalić obszar analizy zabudowy i występujące w nim budynki. W rozporządzeniu czytamy „Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż „trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż” 50 metrów”

Po wyznaczeniu tego obszaru wewnątrz znalazło się 26 budynków jednorodzinnych wolnostojących, 6 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz 5 budynków gospodarczych i garaży. Na podstawie tych danych, które są wyznacznikiem parametrów dla kolejnych domów, ustala się średnią wysokość i szerokość planowanych budynków. Ważne jest także, jaki budynek znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie.

Zapisy które znajdują się w decyzji WZ, dotyczące kontynuacji parametrów, cech i wskaźników dla nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, formy architektonicznej i intensywności wykorzystania terenu, nie mają uzasadnienia a przyjęte parametry dla nowej zabudowy w znaczący sposób odbiegają od zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z przyszłą inwestycją.

Pominięta została analiza czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a także analiza czy istniejące lub projektowane drogi są wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego. Zagadnienie to, chociaż wydaje się kluczowe dla rozstrzygnięć urbanistycznych, zostało zupełnie pominięte, tak jak wartości przyrodnicze i kulturowe danego terenu. Tymczasem niekoniecznie, bo jak się okazuje przetarg na projekt drogi na Łychowie został przez miasto ogłoszony 4 czerwca i ma być wykonany do końca roku. Jak podkreślają mieszkańcy, jest to: – Dziwny zbieg okoliczności, gdyż nastąpiło to po wzniesieniu do Rady Miasta skargi na działanie urzędu, w którym jednym z głównych argumentów jest nieprzystosowanie drogi. Dotychczas nikt naszą drogą się nie interesował, a nowa nawierzchnia powstała dopiero w 2008 roku. Jeszcze bardziej zagadkowy jest odcinek przeznaczony do poszerzenia – jak widać na mapce to odcinek od ul. Podedworze, do działki Inwestora.

Jak wspomniano w analizowanym obszarze znajdują się 32 budynki jednorodzinne (26 w zabudowie wolnostojącej i 6 w zabudowie szeregowej). Średnia szerokość elewacji frontowej tych budynków wynosi według obliczeń autorów niespełna 10 m. Przyjmując tolerancję 20% szerokość elewacji nowego obiektu powinna zawierać się w przedziale 8 – 12 m. Długość elewacji frontowej projektowanego obiektu wynosi 55 m, co 4,5 raza przewyższa maksymalną wartość z ustalonego przedziału.

W sporządzonej WZ zamiast średniej szerokości elewacji budynków w obszarze analizy przytoczono łączną długość elewacji budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, które potraktowano jako jeden budynek (rys. 3). Na tej podstawie uznano za zasadne dopuszczenie budynku o szerokości elewacji 55 m.
Wybiórcze odniesienie szerokości elewacji budynku projektowanego do łącznej szerokości wybranych bez żadnego uzasadnienia 6 budynków (zamiast do średniej szerokości elewacji zabudowy) jest sprzeczne z § 6. 1 Rozporządzenia. Nie znajduje tu zastosowania § 6. 2, ponieważ przyjęta inna metoda odniesienia w żaden sposobów nie wynika z analizy. Wybrane budynki nie są ani najbliżej zlokalizowanymi ani najbardziej reprezentatywnymi obiektami – nie wiadomo dlaczego właśnie one zostały wytypowane jako punkt odniesienia. Uzasadnienie przyjętego sposobu obliczeń nie zostało w WZ przedstawione.

Jeżeli wziąć pod uwagę średnią wysokość budynków w obszarze analizowanym, również nie wyniesie ona 15 m. Autorzy dokonali pomiaru wysokości jednego z najwyższych budynków (który zlokalizowany jest na działce dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka Inwestora) i wynosi ona – mierząc od terenu przy głównym wejściu do budynku do kalenicy – 11 m. Wiele z obiektów to budynki parterowe, zatem z całą pewnością średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest w analizowanym obszarze znacznie mniejsza, niż budynku projektowanego.
Porównując zawarte w WZ ustalenia z przytoczonymi powyżej wymaganiami stwierdzić należy, że projektowany obiekt w rażący sposób odbiega od istniejącej na analizowanym obszarze zabudowy pod względem cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Najważniejsze niezgodności z zapisami rozporządzenia stwierdzono w odniesieniu do wymagań z zakresu:
– szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku, która ponad 4.5raza przekracza średnią szerokość elewacji frontowej istniejących budynków w przyjętym obszarze analizy ( sprzeczność z § 6 Rozporządzenia)
– wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, która znacznie przekracza wysokość istniejących na sąsiednich działkach budynków parterowych. – (sprzeczność z § 7 Rozporządzenia).

Stwierdzono ponadto brak zabudowy wielorodzinnej nie tylko w obrębie analizowanego obszaru, ale też w znacznej odległości od projektowanego obiektu. Teren lokalizacji inwestycji posiada zdecydowanie charakter zabudowy jednorodzinnej, pełni ponadto funkcje rekreacyjne, z uwagi na walory krajobrazowe oraz bezpośrednie sąsiedztwo lasu i obszarów zielonych.

Tyle sprawozdanie. Ale w tej sprawie, o której wie już burmistrz miasta, starosta i prokuratura jest więcej ciekawostek. Osoba, która wydała WZ, pracując na zlecenie miasta, jest też autorem projektu bloku, co stoi w sprzeczności z zasadami etyki zawodowej, o czym powiadomiono również Izbę Architektów.

Teren, na którym już budowany jest blok to taki, na którym mieszkańcy obserwują na co dzień, zjawiska świadczące o przebiegających stale w lokalnej skali ruchach podłoża. Tuż za planowanym budynkiem jest skarpa, oraz wąwóz, który był naturalnym rowem odpływowym dla wód deszczowych, a który jest sukcesywnie zasypywany przez budowlańców. Poniżej przedstawiamy mapę.

Szkic usytuowania planowanego obiektu sporządzony w oparciu o Mapę osuwisk i terenów zagrożonych ruchami masowymi w skali 1:10000, gm. Bochnia, pow. bocheński, woj. Małopolskie. http://geoportal.pgi.gov.pl/portal/page/portal/SOPO (Laskowicz, Warmuz, Marciniec, 2013). Na szkicu zaznaczono przebieg skarp zboczy i wąwozów oraz lokalizację najbliższych budynków

– Teraz panu powiem coś bardzo zabawnego. W części geotechnicznej projektu, która nas bardzo interesowała, geolodzy przyjęli dla tego budynku, tak zwane „proste warunki geologiczno – inżynierskie. Jest to jedna z trzech kategorii warunków i można je przyjmować, jak mówi rozporządzenie, wyłącznie kiedy: występują warstwy gruntu jednorodne genetycznie i litologicznie, zalegające poziomo, nieobejmujące mineralnych gruntów słabonośnych, gruntów organicznych nasypów… przy braku występowania niekorzystnych warunków geologicznych. Trudno o jakikolwiek komentarz– mówiła pani Lucyna, która od 15 lat zajmuje się zagadnieniami oddziaływania deformacji podłoża na budynki.

Jak się okazuje w projekcie dla tej inwestycji zaplanowano również studnie odsączające, które mają odprowadzać wody opadowe wgłąb ziemi. Jeden z sąsiadów inwestycji, pokazywał nam zdjęcia półmetrowego zapadliska, które pojawiło się obok studni na jego działce kilka dni temu. Woda, która do planowanych studni będzie wpływać, trafiając na podłoże iłowe będzie je rozpuszczać, a ił będzie zachowywał się, jak płyn. A zatem nie wolno dopuścić aby woda wpływała w ten grunt.

Innym aspektem tego zagadnienia jest praca na tym obszarze ciężkiego sprzętu i drgań, które wywołuje. Kolejną kwestią jest ulica Łychów, o której wspominaliśmy powyżej. Miasto wykonało w 2008 nakładkę bitumiczną, czy po tym okresie droga nadaje się do przebudowy i zleca się przetarg na projekt? Rzeczywiście na dole ulicy na zakrętach widać, jak ulica pęka i powoli się rozjeżdża. Swoją drogą jeżdżą nią teraz pojazdy cięższe niż 3,5 tony.

W roku 2011 uchwałą z grudnia, w trybie bezprzetargowym sprzedano inwestorowi pas gruntu, przylegający do drogi i jego działki, aby polepszyć dostępność do drogi publicznej. Jak twierdzą mieszkańcy Łychowa w tym miejscu ma być wybudowany parking dla mieszkańców bloku.

Aby uzyskać kopię WZ trzeba poczekać, choć delegacja mieszkańców, widziała ją, z czego sporządziła stosowna notatkę. Nie mamy wglądu w umowę o pracę pomiędzy autorką WZ a UM, a w której powinna być klauzura zobowiązania autora WZ do, nie sporządzania projektów na terenie opracowywanych przez siebie WZ. Inwestor działający w branży budowlanej wie, że czas działa na jego korzyść. Sąsiadka, która była stroną, odwołała się na etapie WZ, ale odwołała się zbyt wcześnie. Co prawda w uzasadnieniu do decyzji WZ jest wzmianka o piśmie sąsiadki, ale architekt sporządzający analizę do WZ odpiera zarzuty argumentując, że nowa inwestycja w sposób harmonijny współgra z istniejącą zabudową i nie narusza interesów osób trzecich. Ponieważ jednak, jak widać, WZ opracowana została z rażącym przekroczeniem przepisów, mieszkańcy starają się o jej unieważnienie, a co za tym idzie o unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę.

– Jedną z najprzykrzejszych aspektów tej sprawy jest podejście osób, które w naszym mieście odpowiedzialne są za prowadzenie polityki urbanistycznej, za działanie Urzędu, za prawidłowość przebiegu procesów administracyjnych oraz wykonywania robót budowlanych. Otóż w rozmowach z nimi okazuje się, cała sprawa mało ich interesuje. Nie czują się absolutnie odpowiedzialni za to co robią. Do swojej pracy i obowiązków podchodzą w sposób niewiarygodny. Jeżeli już nawet wyrażają dla nas współczucie to zachowują się tak, jakby nas spotkała jakaś klęska żywiołowa absolutnie przez nikogo niezawiniona. Podczas gdy konkretne osoby są za to odpowiedzialne– podsumowują mieszkańcy.

Ta sprawa na pewno będzie miała ciąg dalszy. Grupa mieszkańców jest świetnie przygotowana merytorycznie do walki z urzędniczą niekompetencją i obojętnością. Mają materiały i znają prawo. Co z tego wyniknie i jaki będzie los bloku na Łychowie?
(BR)